物权治理与物业管理指导手册

作为一本基于大量调研资料，为培养优秀社区工作者而编写的指导手册，本书从物权法知识入手，系统介绍基于物权关系而产生的物权管理及其逻辑起源，梳理物业管理各主体的相互关系，着重论述物业管理的模式和要件，以及有序而良好的物业管理应如何实现这一重要问题。 作者认为，物业管理的完善和发展，不仅需要厘清物业管理各主体的权利义务关系，扩大管理进程的参与，借助新技术简化并优化物业管理，还应当改变过去重视“资产”与“物”，轻视“社区”与“人”的倾向，积极引入党建和专业社会力量，将物业管理升级为物权治理，构建人与人、人与社区、社区与社区的联结，进而构建以人为本的社会。

目 录 引言：物权给社区治理带来了什么？ 一、物业与物权的概念源流 二、物业管理不止涉及业主 三、从物业管理到物权治理 第一章 物权特性：一切从交易开始 一、居住领域的革命 1、现代居住形态 2、住房商品化 3、消费与投资 4、住房基本类型 二、物业管理的市场供应 1、物业介入与管理 2、包干制与酬金制 3、为什么交物业管理费 4、问题多源于服务 三、物权的四大特性 1、利益排他 2、权利相对 3、决策自决 4、管理履约 四、业主权利及其结构 1、建筑物区分所有权的内容 2、共同管理权与社区治理结构 第二章 有居委会为什么还要业委会 一、社区的性质转变与功能分化 二、社区内的主要治理主体 1、社会属性的居民委员会 2、利益属性的业主委员会 3、市场属性的物业公司 三、社区治理要求合作共赢 1、从多元分化到合作主义 2、实现合作共赢的方式方法 第三章 物业管理可以采取什么方式 一、物业管理的基本模式 1、业主自管 2、公司管理 3、单位自管 4、经理人管理 5、无物业管理 二、物业管理的三大要件 1、管理规约 2、议事规则 3、服务合同 三、物业管理决定如何形成 1、法律规定 2、共同决定 3、协商决定 4、企业自决 5、行政扶助 第四章 有序物业管理是如何实现的 一、物业管理的事权如何交接 1、业主大会是机构也是会议 2、业主委员会的成立与换届 3、物业公司的进入以及退出 4、为什么“请神容易送神难” 二、专项维修资金应如何使用 1、专项维修资金是业主的财产 2、使用上的“大公共”与“小公共” 三、弄清楚物业经营收支问题 1、物业公司有哪些收入来源 2、公共收益归全体业主所有 3、物业公司要负担哪些开支 四、物业管理的监督如何进行 1、业主与物业管理监督 2、谁来监督业主委员会？ 3、政府及司法的介入 五、物业管理领域的“互联网+” 1、社区物业管理的“上纲上线” 2、把业主会议搬到网络上开 3、共享车位：梦想照进现实 第五章 物业管理为什么离不开党建 一、物业管理需要怎样的党建引领 二、物业管理党建开展的方式方法 1、过程引导 2、典型示范 3、组织融合 4、单位联建 5、区域统领 6、项目跟进 第六章 物业管理怎么变成物权治理 一、物业管理离不开统合与联动 二、新社会力量引动专业化治理 1、新兴社会力量如何兴起 2、物业管理的专业化指导 三、物权治理怎样改变精神面貌 四、新时代中国特色的物权治理 附 录 附录1 中国社区物业管理发展进程 附录2 《中华人民共和国物权法》节选 附录3 《物业管理条例》及其最新修订 附录4 《上海市住宅物业管理规定》 附录5 《住宅专项维修资金管理办法》 附录6 《物业服务收费管理办法》

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